Arsa seçimi ev modelinden önce gelir

Müstakil bir çelik konut inşa etme hayali kuran birçok kişi, internetteki ev modellerini ve kat planlarını inceleyerek işe başlar. Oysa mimarlık ve inşaat mühendisliği pratiğinde süreç arsa ile başlar. Beğendiğiniz bir villa görseli veya hazır bir proje, satın alacağınız her arsaya uygulanamaz. Parselin tapu vasfı, imar planındaki fonksiyonu, emsal şartları, kadastral yolu, eğimi ve altyapı mesafeleri binanın boyutunu, kat adedini ve toplam yatırım bütçesini doğrudan belirler.

Arsa satın almadan veya proje kararı vermeden önce tapu kayıtlarını ve imar durumunu resmi kurumlar nezdinde doğrulamak hayati önem taşır.

Şehir efsanesi: "Çelik ve prefabrik eve ruhsat gerekmez mi?"

Piyasada en çok karşılaşılan ve arsa sahiplerini ağır para cezaları veya yıkım kararlarıyla karşı karşıya bırakan yanlış bilgi "çelik yapıların ruhsatsız yapılabileceği" yanılgısıdır.

  • Yasal Gerçek: 3194 Sayılı İmar Kanunu'na göre yapının çelik, betonarme, ahşap veya prefabrik olması ruhsat zorunluluğunu değiştirmez. Bir arsa üzerinde toprağa temel veya ankrajla bağlanan, elektrik ve su aboneliği gerektiren her türlü kapalı mekan "bina" statüsündedir ve belediyeden veya il özel idaresinden Yapı Ruhsatı alınması mecburidir. Ruhsatsız yapılar İmar Kanunu Madde 32 ve 42 uyarınca mühürlenir, para cezası kesilir ve yıkım kararı uygulanır. Vekalet verilmesi halinde tüm resmi süreçleri firmamız müşteri adına yürütmektedir. Resmi mevzuat: 3194 Sayılı İmar Kanunu.

Tarım arazileri ve 5403 Sayılı Kanun engeli

Tapusunda "Tarla", "Zeytinlik", "Bağ" veya "Bahçe" yazan her parsel konut yapımına uygun değildir:

  • 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tarım arazilerinin bölünmesi ve amaç dışı kullanımı sınırlandırılmıştır.
  • Parselin "Büyük Ova Koruma Alanı" içinde kalıp kalmadığı, mutlak tarım arazisi statüsünde olup olmadığı İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden sorgulanmalıdır.
  • 1380 Sayılı Zeytincilik Kanunu uyarınca, tapusunda zeytinlik yazan arazilere zeytin ağaçlarına 3 km mesafe içinde konut amaçlı yapılaşma izni verilmesi kanunen imkansızdır.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği (Köy içi yapılaşma şartları)

Belediye mücavir alanı dışındaki köylerde ve kırsal yerleşimlerde yapılaşma, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 63 ve 64 hükümlerine tabidir:

  • Köy Yerleşik Alanı Sınırı: Parselin köy yerleşik alanı (köy içi) sınırları içinde kalması gerekir. Köy yerleşik alanı dışındaki tarlalarda yapı izni çok katı kurallara bağlıdır (parsel büyüklüğü min. 5.000 m², yola 25 m cephe vb.).
  • Maksimum İnşaat Alanı: Köy yerleşik alanında Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS) en fazla %5'tir. Arsanız ne kadar büyük olursa olsun, yapılacak toplam inşaat alanı maksimum 250 m²'yi ve bina yüksekliği 2 katı (6.50 m) geçemez.

Kadastral yol cephesi: Olmazsa olmaz kural

Bir parsele inşaat ruhsatı verilebilmesi için en kritik şart, parselin resmi bir Kadastral Yola fiilen cephesinin bulunmasıdır:

  • Tapu haritasında resmi yol görünmeyen, yalnızca komşu parselden "geçit hakkı" bulunan veya arazide fiili patikası olan parsellere imar çapı ve ruhsat verilemez.
  • İmar Kanunu uyarınca ifraz edilen parsellerde yola cephe genişliğinin en az 15 ila 25 metre derinliğe sahip olması gerekir.

Altyapı mesafesi: Ucuz arsanın gizli maliyet tuzağı

Piyasa değerinin çok altında satılan araziler genellikle şebeke elektrik ve su hatlarına kilometrelerce uzaktır:

  • Arsanıza en yakın elektrik direği 300 metreden uzaktaysa, hat çekim projesi, direk dikimi ve gerekirse özel trafo tesisi maliyeti arsa satın alma bedelini aşabilir.
  • Şebeke suyu yoksa artezyen sondaj kuyusu açılması, su arıtma sistemi kurulması ve fosseptik kuyusu inşası ayrı bir altyapı bütçesi gerektirir.
İnceleme Başlığı İdeal ve Güvenli Durum Riskli / Ruhsat Alınamaz Durum Bütçe ve Yasal Etki
Tapu Vasfı & Niteliği "Arsa" vasfı veya köy içi "Kargir Ev ve Avlu" Hisseli tarla, zeytinlik, sit alanı, orman sınırı Tarım arazilerinde imar izni almak imkansız olabilir
Kadastral Yol Durumu Resmi tapu kadastro yoluna en az 15-25 m cephe Yola cephesi olmayan, sadece geçit hakkı olan Kadastral yol yoksa yapı ruhsatı kesinlikle verilmez
İmar Durum Belgesi Güncel tarihli resmi İmar Durum Çapı mevcut İmar planında yol terki, yeşil alan veya park alanı Arsanın bir bölümü kamuya bedelsiz terk edilebilir
Taban Emsal Hakkı Köy yerleşiğinde max %5 (max 250 m² inşaat) Emsali aşan, orantısız büyük villa talebi Ruhsat projesinde bina büyüklüğü emsale uydurulur
Zemin Eğimi ve Kotu %0 - %8 arası düz veya hafif tatlı eğimli arazi %25 üzeri dik yamaçlar, heyelan ve kaya düşmesi Yüksek istinat duvarı, derin kazı ve drenaj maliyeti
Elektrik Şebeke Hattı Arsa sınırında hazır alçak gerilim elektrik direği 500 metreden uzak trafo/şebeke mesafesi Özel direk, hat çekimi ve trafo ek masrafı çıkar
Su & Kanalizasyon Şebeke suyu hazır, kanalizasyon hattı mevcut Su kaynağı yok, vidanjör yanaşamayacak mesafe Derin sondaj kuyusu ve sızdırmaz fosseptik gerektirir
Şantiye Lojistik Girişi TIR ve 40 tonluk vincin yanaşabileceği geniş yol 2.5 m dar köy sokakları, alçak sarkan elektrik teli Küçük kamyonlara aktarma nakliyesi maliyeti doğar

Arsa almadan önce SerVilla uzmanlığına danışın

Beğendiğiniz parselin ada/parsel numarasını, tapu kaydını ve konumunu sözleşme imzalamadan önce SerVilla teknik heyetimizle paylaşabilirsiniz. Mimar İdris YAĞMAHAN liderliğindeki imar ekibimiz parselin imar durumunu, yapılaşma hakkını ve şantiye yapılabilirliğini ücretsiz olarak ön değerlendirmeden geçirir; bütçenizi riske atmadan doğru arsayı seçmenizi sağlar.