Alan terminolojisini doğru kavramak

Ev arayışında olan kullanıcıların en sık yanıldığı konulardan biri "metrekare" ifadesinin neyi temsil ettiğidir. İki farklı satıcı 150 m² büyüklük için teklif verdiğinde, birinin net kullanım alanından, diğerinin ise dış duvarların dışından ölçülen kapalı brüt alandan hatta açık verandayı da katarak toplam inşaat alanından bahsediyor olması mümkündür.

Doğru bir bütçe ve mimari değerlendirme; süpürülebilir net alan, kapalı brüt alan ve açık alanların birbirinden ayrıldığı şeffaf bir alan cetveli üzerinden yapılır.

Çelik evlerde duvar kalınlığı avantajı ve %7-%10 ekstra alan

Hafif çelik yapıların mimari açıdan betonarmeye kıyasla en somut avantajlarından biri, yüksek taşıma kapasitesi sayesinde duvar kesitlerinin çok daha ince tutulabilmesidir:

  • Geleneksel betonarme bir binada dış duvarlar; betonarme kolonlar (30x30 cm veya 30x50 cm), gazbeton/tuğla dolgu, dış mantolama ve kaba/ince harç sıvasıyla birlikte 28 ila 35 cm kalınlığa ulaşır.
  • Hafif çelik bir villada ise 14 cm'lik galvanizli çelik karkas dikmeleri, dış cephe kaplaması ve iç alçıpan katmanlarıyla birlikte dış duvar toplamda sadece 16 ila 18 cm kalınlığındadır.

Matematiksel Alan Kazanımı:
150 m² kapalı brüt alana sahip iki plan kıyaslandığında:

  • Betonarme yapıda duvarların kapladığı alan yaklaşık 28 m² olup, süpürülebilir net kullanım alanı ~122 m² kalır.
  • Hafif çelik yapıda duvarların kapladığı alan yalnızca 14 m² olup, süpürülebilir net kullanım alanı ~136 m²'ye ulaşır.

Bu fark, arsanızın emsal hakkını harcamadan ve fazladan tek kuruş inşaat bedeli ödemeden evinizin içine 14 m² büyüklüğünde ekstra bir oda (örneğin geniş bir çalışma odası veya ebeveyn giyinme odası) kazandırmanız anlamına gelir.

Açık verandalar ve balkonlar fiyata nasıl dahil edilir?

Piyasadaki en yaygın manipülasyonlardan biri, üstü sundurmayla kapatılmış açık verandayı (örneğin 30 m² veranda) 120 m²'lik kapalı evin üzerine ekleyip evi "150 m²" olarak pazarlamaktır. Oysa açık verandanın imalat maliyeti ile kapalı konutun imalat maliyeti aynı değildir:

  • Kapalı konutta; çelik karkas, çift kat taşyünü yalıtımı, çift kat alçıpan, pencereler, şap, parke, elektrik ve ısıtma tesisatları bulunur.
  • Açık verandada ise yalnızca zemin betonu/kaplaması ve basit sundurma çatı taşıyıcıları yer alır.

Bu nedenle açık veranda ve teraslar, kapalı konut birim fiyatının ortalama %40 ila %50'si ile fiyatlandırılmalıdır. Verandayı tam konut metrekare fiyatından çarpan satıcı tekliflerine karşı dikkatli olunmalıdır.

Çelik ev alan cetveli ayrım matrisi

Alan Türü Ölçüm ve Tanım Standardı Emsal (İmar) Durumu Fiyatlandırma Çarpan Yaklaşımı
Zemin Kat Kapalı Brüt Alan Dış duvarların dış hatlarından ölçülen alan Tam Emsal (%100 KAKS) %100 (Baz Konut Metrekare Fiyatı)
1. Kat / Üst Kat Kapalı Brüt Kat döşemesi dış sınırları baz alınır Tam Emsal (%100 KAKS) %100 (Baz Konut Metrekare Fiyatı)
Süpürülebilir Net Alan Odaların süpürgelik içi serbest net zemini Emsal dış duvarlardan hesaplanır Mimari yaşam konforunu belirleyen alandır
Üstü Kapalı Giriş Verandası Sundurma kolon hatları ve zemin plağı İmar yönetmeliğine göre sınırlı muafiyet %40 - %50 (Kapalı konut bedeline göre)
Açık Zemin Terası Zemin betonu veya deck kaplama alanı Emsal harici (Açık saha) %20 - %25 (Temel ve zemin kaplaması)
Üst Kat Açık Balkon Korkuluk iç sınırları ile döşeme alanı İmar yönetmeliği balkon sınırına tabi %35 - %45 (Döşeme ve su yalıtımı)
Galeri / Çift Yükseklik Hacmi Zemin kat taban alanı Zemin kat emsale dahil, boşluk hariç %50 - %60 (Hacim var, ara kat döşemesi yok)

Teklif isterken hangi belgeyi talep etmelisiniz?

SerVilla Mimar İdris YAĞMAHAN tarafından onaylanan tüm projelerde, teklif ekine bağımsız bir Alan Cetveli (Metraj Raporu) eklenir. Bu raporda zemin kat kapalı brüt, üst kat kapalı brüt, süpürülebilir oda netleri ve açık veranda alanları ayrı ayrı metrekare olarak listelenir. Teklif karşılaştırırken yalnız toplam rakama bölünmüş bir m² birim fiyatına değil, bu alan cetveline göre kıyaslama yapınız.